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Cos'è la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è una procedura che permette di spostare il proprio mutuo ipotecario da una banca a un'altra senza spese aggiuntive. La vecchia banca non può opporsi in alcun modo al trasferimento.
Con la surroga quindi puoi trasferire a costo zero il debito residuo del tuo mutuo dalla banca con cui hai stipulato il finanziamento a altro istituto di credito con condizioni più vantaggiose, abbassando l'importo delle rate mensili.
La surroga è una procedura introdotta dalla legge 40/2007 (Legge Bersani) e la sua novità sta nel fatto che il trasferimento del mutuo dalla banca con cui il contratto di mutuo è in essere a un secondo istituto è gratuito. La surrogazione permette infatti di modificare i parametri del mutuo (durata, tasso) senza variare l'importo del debito residuo e questo la rende molto conveniente.
Su MutuiOnline.it puoi fare un preventivo di surroga mutuo compilando il modulo qui sopra e scoprendo subito quale sarebbe la tua nuova rata, oppure puoi visitare la pagina dei migliori mutui surroga del giorno e farti un'idea di quanto potresti risparmiare ogni mese surrogando il tuo mutuo.
La surroga conviene quando il tasso del nuovo mutuo è sensibilmente più basso rispetto a quello attuale, permettendo di ridurre la rata o la durata. È utile anche per passare da un tasso variabile a un tasso fisso, se si cerca maggiore stabilità. Attenzione però ai costi accessori e all’età residua del nuovo mutuo, che influenzano la convenienza.
La surroga non è possibile se il mutuo è già stato estinto o se l’importo residuo è troppo basso per giustificare l’operazione. Alcune banche possono inoltre rifiutare la richiesta se il cliente ha un profilo creditizio debole o se l’immobile non è più idoneo come garanzia. Non si può surrogare una parte del mutuo, ma solo l’intero importo residuo.
La surroga comporta il trasferimento del mutuo presso un’altra banca, con condizioni nuove e un nuovo contratto, ma senza costi per il cliente. La rinegoziazione, invece, avviene con la stessa banca, che può accettare di modificare tasso, durata o rata per adeguarsi alle esigenze del cliente. La rinegoziazione è più semplice e veloce, ma non è un diritto: la banca può rifiutare.
In generale, la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo, trattandosi di un accordo volontario tra le parti. Tuttavia, in alcuni casi specifici (come in presenza di moratorie previste per legge o per esigenze sociali), l’istituto può essere tenuto a valutare soluzioni alternative. Di norma, rinegoziare richiede accordo e disponibilità reciproca.
Come funziona la surroga di un mutuo?
La surroga del mutuo consente di trasferire gratuitamente il proprio mutuo da una banca ad un’altra per ottenere condizioni migliori, senza costi per il cliente. La nuova banca estingue il vecchio mutuo e ne apre uno nuovo con tassi, durata o rata più convenienti, mantenendo la stessa garanzia ipotecaria. Il debito residuo resta invariato, ma cambia l’interlocutore finanziario. La surroga è regolata dalla Legge 40/2007 e non comporta penali né spese notarili per il mutuatario. È una soluzione utile per risparmiare sugli interessi, specie quando i tassi di mercato scendono rispetto a quelli originari del contratto.
La decisione della Banca Centrale Europea di mantenere stabili i tassi di interesse ha creato una finestra di mercato ideale per le famiglie con un mutuo. La surroga si conferma uno strumento strategico, rappresentando il 32,5% delle richieste annue secondo l'Osservatorio di MutuiOnline.it. Sebbene il tasso variabile sia più conveniente, oltre il 93% delle richieste totali si orienta verso il tasso fisso.
La Banca Centrale Europea ha mantenuto fermo il costo del denaro, complice un’inflazione stimata per i prossimi mesi intorno al 2%, che è l’obiettivo statutario per l’Eurotower. In prospettiva, c'è da attendersi uno sconto crescente del variabile rispetto al fisso.
Trasferire il proprio finanziamento a un'altra banca senza spese è possibile grazie alla surroga. Con gli indici di riferimento ai minimi, come l'Euribor a 1 mese all'1,89% registrato ad agosto 2025, il tasso variabile diventa un'opzione strategica per abbassare la rata. Vediamo allora le migliori soluzioni di mutuo surroga di settembre 2025.
La surroga consente di trasferire a costo zero il debito residuo del proprio finanziamento presso un altro istituto di credito che presenta condizioni più vantaggiose. Questa procedura, regolamentata dalla legge 40/2007 (Legge Bersani), è a costo zero.
